2024年房地产全程营销策划提纲(3)

2019

c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

e 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

·类比可实现价值决定因素

a 类比土地价值：地段资源差异

※项目周边环境的差异，包括

周边自然和绿化景观的差异

教育、人文景观的差异

各种污染程度的差异

※周边市政配套便利性的差异

b 项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力

c 价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素

2、项目可实现价值分析

·类比楼盘分析与评价

·项目价值类比分析

a 价值提升和实惠要素对比分析

b 项目类比价值计算

六、项目定价的模拟

1、均价的确定的主要方法

a 类比价值算术平均法

b 有效需求成本加价法

※分析有效市场价格范围

※确保合理利润率，追加有效需求成本价格

c 运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

·商品住宅定价法：差异性价格系数定价法

a 根据日照须光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa为基础均价

b 然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D）

c 当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价

Ps=Pd ×(1±s)

d 在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa ×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F)

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